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从国五条出台谈政府的本分

发布时间:2019-08-15 10:10:18

核心提示:可以说,对于房价进行宏观调控,遏制对商品住房的投资投机 易行为,满足一般民众的购房需求,多年来一直是我国政府的努力方向。

201 年2月20日,国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。 国五条 强化了以限购、限贷为核心的房价调控政策,对二套房按差价的20%征税的这一规定,更是被认为是对投资、投机性购房的强力遏制之举。与此同时,社会上的质疑之声也是此起彼伏。有的认为新政存在一刀切问题,房地产区域性很强,很多二三线城市房价根本不高,根本没有调控的必要。也有人认为提高二套房贷,实际上提高了转让成本,最终还得购房者买单,以此抑制投机性获利,恐为一厢情愿。

有人算了这么一笔账, 国五条 出台之后,会对出售自有住房应征收的个税,能核实房屋原值的,应严格按转让所得的20%计征,如此,以一套5年前购买时总价100万元、目前售价200万元的普通二手房计算,此前按全额1%征税,需缴个税两万元,新政后按差额的20%计算,需缴个税20万元,增加18万元,相当于房屋成交价的10%。

可以说,对于房价进行宏观调控,遏制对商品住房的投资投机 易行为,满足一般民众的购房需求,多年来一直是我国政府的努力方向。 国五条 的出台,可以说是政府强力干预房地产市场的延续性举措。但是和市场本身的自由选择机制相比,政府宏观调控行为往往是有利有弊,也会因为市场信息的不充分掌握而在政策制定时出现偏差,难以达到预期的效果。

这次 国五条 的出台,其内容除了更加严厉的限购和限贷措施之外,还有增加供给、严禁囤地、扩大房产税试点等重要内容,政策的实施有可能在一定程度上保护楼市健康发展,控制二手房交易过热的现象。但与此同时,也有很多学者认为,这一政策的出台,很可能会误伤很多改善性购房需求的消费者,误伤到很多非投机性的二手房卖主,而且在对房屋的刚性需求面前,这20%的税款极有可能会转嫁给买方,反而推升了房价。就连全国政协委员、住建部部长姜伟新也在遭遇媒体围追堵截时表示: 不可能每一个政策出台都让所有人满意、受益,这个政策什么时候出,都会伤及一部分人的利益。

不难想见,这一政策的出台会对二手房市场的交易量产生很大的影响。一方面,很多对房屋的刚性需求者会转而投身一级市场,也就是新楼盘的市场,这样的后果极有可能会抬高商品房的房价,或者是至少难以起到降低新楼盘房价的作用;另一方面,对于那些因为工作或其他原因,打算变卖原有住房再重新购置第二套住房的消费者而言,这一举措无疑是加重了他们的经济负担。

事实上,对于政府而言,不能把房地产调控只看做商品房房价调控这一个问题,面对竞争激烈的房地产市场和日益高升的房价,首先应该做的是提供大量的低端保障性住房,把政府三令五申的几千套保障房建设落实到位,这样一方面可以增加有效供给,一方面也能够起到对于低收入人群的基本生活保障的作用。

与此同时,改革土地收入管理模式,减少地方财政对出售土地的依赖,也是政府应尽职责。富力地产总裁 曾经算过这么一笔账,他说现在房地产成本上升很快,钢材、水泥等建材都在上涨,对于一般房产而言,外电外水等成本加起来要到三千五、六,再加上财务成本,做得比较好的工程,成本会达到4000元。依此推算,买到每平方米4500元到5000元的商品房,在中国是最合理的、最便宜的。这意味着,目前虚高的房价和高涨的土地出让金有很大的关联。

此外,把对房地产增量征税改为对存量征税,也是政府财税改革与调控的应有之义。目前为止,中国还是世界上不对个人财产征税的为数不多的国家之一。从1986年起逐步恢复对内资企业和中国公民的房地产征税,到200 年的物业税空转,到2009年废止《城市房地产税暂行条例》,再到2010年在沪渝两地开展试点,中国的房产税改革一直曲折多艰。

放眼世界,进入20世纪90年代后,房产税以其课税对象稳定、税源丰富,不同地方政府的税源易于区分,地方政府易于监控等特点,日益成为世界各国地方政府财政收入的主要税源。而且,从调节社会贫富差距的角度看,房产税作为直接税,以其无法转嫁的特点,相比于间接税而言,更能体现出高收入人群应该是这个国家的税收主要承担者的理念。

按照美国财政学者奥茨的说法,财产税之所以能存在,是因为财产税是一种近似于能够鼓励当地居民作出正确的财政决策的收益税,绝大多数市政府的投票人认为政府的款项大部分用于增进他们的主要财产 房屋的价值。中国目前税制的困境在于,由于税制的不健全使得本有较强支付能力的富有人群在事实上所承担的直接税比重,低到了几乎可以忽略不计的地步,而房产税是对财产的存量征税,这能在很大程度上缓解贫富分化,体现税制公平。

总之,在纷繁的房地产市场与调控面前,政府的首要职责是维护市场公平交易的环境,保障低收入人群的保障性住房供应。而对于商品房市场的运转,还是应该更多地交给市场本身自主调节,尊重市场自由交换的原则。

(作者系天津财经大学副教授)

 

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